A che titolo ne risponde l’utilizzatore esclusivo?

Uno degli inconvenienti che può verificarsi con maggior frequenza in ambito condominiale è dovuto alle infiltrazioni, non ultime quelle provenienti dal lastrico solare, o terrazzo ad uso esclusivo, a danno del proprietario dell’alloggio sottostante.

Il lastrico solare può essere ad uso comune dei condomini, ma può essere anche in uso esclusivo di uno di essi. Con riferimento a quest’ultima ipotesi è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, sentenza n. 9449 del 10.05.2016, che ha precisato la natura giuridica dellaresponsabilità del proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico per i danni da infiltrazioni provocati all’appartamento sottostante, riformando il precedente orientamento sancito da Cass. S.U. n. 3672 del 1997.

Il nuovo orientamento. La Sentenza n. 9449/16 ha posto fine al contrasto giurisprudenziale creatosi dopo la sentenza del 1997 statuendo che: “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all’ambito di operatività dell’art. 20151 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia uso esclusivo”. Ritiene altresì che, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attuare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, 1 co, n. 4 c.c., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, 1 co, n. 4 c.c.

Per la Cassazione è chiara la natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico, e data la natura comune del bene, dello stesso condominio.

Il primo, stante il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all’evento, risponderà ex art. 2051 c.c., mentre il secondo, che avrebbe dovuto curare la manutenzione del lastrico, risponderà ex art. 2043 c.c. per il suo comportamento inerte. Per la sussistenza della responsabilità ex art. 2051 c.c. è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, non avendo alcun rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. Quanto alla ripartizione del danno tra i due responsabili, ove non venga dimostrata la responsabilità esclusiva di uno di essi, la sentenza delle S.U.n. 9449/16 ha ritenuto che il criterio individuato dall’art. 1126 c.c. costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, valevole anche ai fini del risarcimento del danno cagionato alla cosa comune.

I precedenti. La sentenza della Cass. S.U. n.3672/1997 aveva ritenuto che la responsabilità per danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, in proprietà o uso esclusivo, per difetto di manutenzione, più che al disposto dell’art. 2051 c.c., ed al generale principio del neminem laedere, dovesse ricondursi direttamente alla titolarità del diritto reale e, quindi, in capo ai condomini, sui quali sarebbe gravato così un “onere reale” ovvero un’obbligazione  propter rem”.

Secondo Cass. 3672/97 tanto l’art. 1123, I co. c.c. quanto l’art. 1126 c.c. individuerebbero due tipi di obbligazioni propter rem, contrassegnate dalla titolarità, giacchè soggetti attivi e soggetti passivi ne sono i partecipanti al condominio e dall’oggetto, consistente nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio.

Conseguenze. La sentenza delle S.U. n. 9449/16 mette in evidenza anche le conseguenze che conseguono all’attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile. Anzitutto troveranno applicazione tutte le norme che disciplinano la responsabilità extracontrattuale: in particolare quelle sulla prescrizione e sull’imputazione di responsabilità (attribuibile al titolare del diritto sul bene al momento del verificarsi del danno, e non anche sui successivi acquirenti, come sarebbe avvenuto con le obbligazioni propter rem); quella della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. e l’intera disciplina dell’art. 2051 c.c., soprattutto per quel che concerne i limiti di esclusione della responsabilità.

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